Вопрос к эксперту — Является ли одноэтажное нежилое строение, расположенное на земельном участке объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба?
Обследование объекта проходило в три связанных между собой этапа:
— визуально-инструментальное обследование, в ходе которого выполнены натурные измерения;
— камеральная обработка результатов обследований с сопоставлением с действующими строительными нормами и правилами, другими нормативными документами;
— подготовка и оформление заключения эксперта.
Описание объекта обследования.
Строение склада сборно-разборного типа, с одним помещением, представляет собой каркасное одноэтажное здание с двухскатной кровлей, без окон, с подъёмными въездными воротами, нежилое, неотапливаемое, сборно-разборного типа, пятиугольной формы. Имеет общий участок стены (пристроено к зданию отапливаемого склада). Размер строения 16,4×12×h4,5м, (прямоугольник с усечённой стороной) расположено на ограждённой территории земельного участка. Коммуникации отсутствуют. Освещение – по временной схеме от соседнего здания.
Основные конструктивные элементы:
Фундамент – отсутствует. Основанием сооружения служит замощённая асфальтобетоном площадка
Каркас – металлический согласно спецификации.
Пол – асфальтобетонный.
Ограждающие конструкции – сэндвич-панели толщиной 100мм
Перекрытие – фермы из профильной трубы согласно ведомости элементов на ферму.
Кровля – двускатная, кровельные сэндвич-панели толщиной 100мм
Вертикальные связи из профильной трубы и гнутых швеллеров согласно ведомости элементов.
Эскиз плана строения
Процедура исследования включала в себя несколько этапов:
изучение и анализ документации, поступившей на исследование;
проведение анализа имеющихся данных с установлением взаимосвязи отдельных факторов;
анализ результатов исследования с установлением технических характеристик объектов исследования;
составление в соответствии с общепринятыми требованиями развернутого заключения специалиста, формулирование выводов.
В ходе визуального осмотра, специалистом определены конфигурация, размеры, положение в плане строения и его элементов. Выявлены подлежащие анализу характеристики и признаки элементов объекта исследования, имеющие значение для правильного решения поставленного вопроса.
Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (принят ГД РФ от 21 октября 1994 года)
Часть 1. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Для целей Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» под недвижимым имуществом (по Федеральному закону от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ) понимается имущество, права на которое
подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным
Федеральным законом. Данное понятие включает в том числе:
все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние
насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Можно выделить следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого:
— стоимостные — исходящие из определения стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение);
— технические — исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие заглубленного фундамента, подведение постоянных/временных коммуникаций и т.д.);
— юридические — исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.
Для определения стоимости расходов перемещения конструктивных элементов объектов необходимо руководствоваться сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве.
В вопросе квалификации очень важны технические критерии.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N 2061/99 выделены следующие признаки недвижимого имущества:
— монтаж имущества на специально возведенном для него заглубленном фундаменте;
— подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
— принадлежность строения к капитальным (группа капитальности);
— характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).
Согласно Статьи 130 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) «Объект капитального строительства» — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек
— «Капитальное строительство» — строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций;
— «Некапитальное строительство» — строительство объектов площадью более 20 кв. м из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.
Подводя итоги по смыслу вышеизложенного, можно выделить следующие критерии отнесения имущества к недвижимому и капитальному и оценить соответствие исследуемого строения этим критериям:
— неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие заглубленного фундамента и подземных помещений) — ОТСУТСТВУЕТ
— отведение участка под строительство (юридический критерий) — ОТСУТСТВУЕТ
— подведение к нему стационарных коммуникаций; ОТСУТСТВУЮТ
— отнесение данных объектов к основным фондам (юридический критерий) — ОТСУТСТВУЕТ
— наличие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком — ИМЕЕТСЯ
— техническое предназначение объекта (следует исходить из того, предназначен ли объект для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию) — ПРЕДНАЗНАЧЕН
— возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения — ИМЕЕТСЯ
Таким образом, можно выделить основные технические критерии отнесения объекта к недвижимому и капитальному имуществу:
— Критерий технической (физической) связанности с землей;
— Критерий технического предназначения объекта;
— Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения;
— юридические критерии.
(Справка. Критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство экспертизой не рассматривались согласно Постановления Пленума ВАС РФ № 66 от 20.12.2006 п.8).
3.1 Оценка результатов обследования
Выявленные эксплуатационные показатели элементов и конструкций обследуемого объекта
Мобильное строение здания
- Строение склада: Фундамент отсутствует, стальные опорные колонны строения опираются непосредственно на поверхность замощённой асфальтобетоном площадки (отсутствует какое-либо крепления к площадке, в т.ч болтовое, анкерное и т.п.), которая является одновременно полом помещения. Вертикальные несущие стальные колонны и несущие стальные фермы каркаса строения скреплены между собой болтовыми соединениями легко (без какого-либо ущерба) могут быть отсоединены от каркаса здания путём выкручивания болтов и гаек. Стальные элементы строения, а также стеновые и кровельные сэндвич-панели могут быть отсоединены и перемещены (передислоцированы) на другой участок полностью с помощью манипуляторов (автокрана) и вновь собраны в единое прежнее строение.
- Согласно ГОСТ Р 58759-2019 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)» табл. 1 здание склада определено как мобильное (инвентарное) сооружение, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации.
3 Классификация
- 3.1 Мобильные (инвентарные) здания и сооружения классифицируются по следующим признакам:
- — тип мобильности;
- — соответствие климатическим воздействиям и нагрузкам;
- — функциональное назначение.
- 3.2 По типу мобильности мобильные (инвентарные) здания и сооружения подразделяются:
- — на контейнерные с несъемной (собственной) ходовой частью;
- — контейнерные со съемной ходовой частью и перевозимые здания;
- — сборно-разборные.
- 3.3 По соответствию климатическим воздействиям и нагрузкам мобильные (инвентарные) здания и сооружения подразделяются по исполнению в зависимости от расчетной температуры наружного воздуха, снеговой и ветровой нагрузок в соответствии с пунктом 6.1 ГОСТ Р 58760-2019 «Здания мобильные (инвентарные). Общие технические условия».
- 3.4 По функциональному назначению мобильные (инвентарные) здания и сооружения подразделяются на виды и разновидности (номенклатуру), указанные в таблице 1.
В данном случае, вид исследуемого здание склада определено как «Складское». Подобные объекты представляют собой металлические либо деревянные мобильные строения контейнерного типа. Объекты могут оборудоваться системами отопления и санузлами. Металлические мобильные строения имеют длительный срок эксплуатации и возможность транспортировки с одного строительного объекта на другой.
Функционирование данного объекта по прежнему назначению после перемещения возможно без ограничений.
Таким образом, на основании вышеизложенного специалист пришел к выводу, что строение складского вида, разновидность «кладовое», на земельном участке не относятся к капитальным строениям, а является мобильным (инвентарным) сооружением.
III. Вывод
| Вопрос | Является ли одноэтажное нежилое строение, расположенное на земельном участке объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? |
Нет, одноэтажное нежилое строение, расположенное на земельном участке п не является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, и его перемещение возможно без несоразмерного ущерба.
Фотоприложения к заключению №0109/2024 от 26.01.24
Строение склада
Вид внутри строения
Стальные колонны опираются на замощённую асфальтобетоном площадку болтовыми соединениями