Обследование объекта производилось специалистом 06 мая 2024 года с 13:00 до 14:00, при естественном и искусственном освещении.

Обследование помещений квартиры проводилось путем осмотра конструктивных элементов (покрытие пола, перекрытия), выполнения необходимых замеров отдельных элементов.

Описание объекта

Объект экспертизы представляет собой перекрытие первого этажа в квартире №33.

В ходе осмотра и камеральной обработки полученных данных установлено: конструкция пола выполнена из лагов, уложенных на деревянные и железобетонные несущие балки-перекрытия, установленные на столбы из кирпича.

Местоположение объекта показано на рисунке 1, план помещений показан на рисунке 2, экспликация указана в таблице 1.

Таблица 1. Экспликация помещений.

Определение стоимости ремонтных работ для устранения дефектов конструкций перекрытия пола между подвальным помещением и квартирой.

Исследование по вопросу.

Дефект — отдельное несоответствие какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение – неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Под дефектом понимается любое отклонение от проекта или стандарта, превышающее нормированное допускаемое отклонение. Причинами появления дефектов и повреждений могут быть ошибки проектирования, дефекты материалов, несоблюдение технологии изготовления и монтажа, качество возведения и нарушения правил технической эксплуатации зданий.

Дефекты и повреждения строительных конструкций устанавливают по внешним признакам, приведенным в нормативно-технический актах и методиках («Дефекты зданий и конструкций и их последствия. Оценка технического состояния зданий и их конструктивных элементов»; «Правила контроля за техническим состоянием зданий и сооружений»; СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и др.), а степень повреждения — путем оценки количественных и качественных параметров повреждений и дефектов.

Дефекты эксплуатационного характера обусловлены нарушением правил эксплуатации изделия, условий хранения и транспортировки, интенсивным использованием изделия, естественным износом. Дефекты из-за нарушения правил эксплуатации изделия возникают из-за его использования не по функциональному назначению, нарушения процедур предварительной подготовки. Дефекты вследствие естественного износа возникают в результате медленно протекающих процессов, которые приводят к прогрессивному ухудшению технических характеристик изделий, называемому физическим старением.

Производственные дефекты появляются обычно в результате нарушения технологического процесса при производстве деталей, узлов и изделий в целом. Они могут возникнуть также в случае использования материала несоответствующей марки, отступления от заданных размеров и допусков при изготовлении. Причиной возникновения производственных дефектов могут быть ошибки при разработке технологических процессов, не обеспечивающих высокое качество результатов при выполнении технологических операций.

Дефекты, выявленные специалистом в результате визуально-инструментального обследования перекрытий пола в квартире №33.

Таблица 2. Дефекты, установленные в ходе осмотра.

Поверхность пола квартиры

Выявлено в ходе осмотра:

— Отклонение поверхности пола от плоскости в коридоре (до 11 мм), в кухне (до 23 мм) (фото 5-8);

— Сквозные щели в техническое подполье по периметру помещений кухни, санитарного узла (фото 9-11);

— Просадка пола при ходьбе (см фото 12).

Не соответствует:

СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменениями N 1, 2):

Таблица 8.15 – Требования к готовому покрытию пола:

— Поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит — Не более 2 мм.

— Отклонения от заданного уклона покрытий — Не более 0,2 % соответствующего размера помещения, но не более 10 мм.

СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (с Изменениями N 1, 2, 3):

п.4.11 Полы в зданиях должны обладать необходимой несущей способностью и не быть «зыбкими». Прогибы при сосредоточенной нагрузке, равной 2 кН в жилых зданиях, 5 кН в общественных, административных, производственных и складских зданиях не должны превышать 2 мм.

Поверхности стен

Выявлено в ходе осмотра:

— Перегородка между санитарным узлом и коридором имеет нарушения целостности, щели между торцом стены и потолком, нарушение геометрии дверного проема в санитарный узел (дверь не закрывается) (фото 15-17);

— Кладка полнотелого кирпича выполнена с пустотами в швах, различной шириной швов, уступами между смежными кирпичами (фото 18-20).

Не соответствует:

СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N 1, 3, 4):

п.9.2.4 Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов – 10 мм.

п.9.6.5 Толщина растворных швов 8-12 мм, армированных сеткой для соединения с облицовочным слоем – 10-16 мм. Вертикальные швы раствором не заполняются, соединение камней вдоль стены – паз-гребень. При отсутствии соединения по системе паз-гребень вертикальные швы заполняются раствором.

п.9.18.3 При приемке законченных работ по возведению каменных конструкций необходимо проверять:

правильность перевязки швов, их толщину и заполнение, а также горизонтальность рядов и вертикальность углов кладки.

Таблица 9.8 Неровности на вертикальной поверхности кладки, обнаруженные при накладывании рейки длиной 2 м → Предельные отклонения → стен из кирпича, керамических и природных камней правильной формы, крупных блоков → 10 мм.

ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные»:

п.5.4.2 Смонтированные дверные блоки независимо от числа полотен и способа открывания должны открываться и закрываться легко, без заеданий, а также фиксироваться в закрытом положении.

Перекрытие

Выявлено в ходе осмотра:

— Трещины в железобетонных балках, опирающихся на кирпичные столбы, шириной раскрытия более 2 мм под полом коридора, кухни, перегородкой коридора и комнаты (фото 23-28);

— Прогиб железобетонных балок, опирающихся на кирпичные столбы, до 34 мм (фото 29-31);

— Обнажение арматуры, следы коррозии на открытых участках арматуры, отслоение защитного слоя бетона (фото 32-34);

— Опирание железобетонных балок на не цельные кирпичи кладки кирпичных столбов (фото 35-37);

— Опирание железобетонной балки на поврежденную клабку кирпичного столка, изменение положения балки относительно своей оси (фото 38);

— Отклонение кладки кирпичных столбов от вертикали до 30 мм (а также визуально) (фото 39-42);

— Швы кладки более 12 мм в толщину, неравномерно заполнены, растрескивание и сколы кирпича (фото 43-45);

— Отсутствует кирпич в кладке столба (фото 46);

— Размеры железобетонных балок отличаются между собой (фото 47-48);

— Ширина и высота кирпичных столбов отличается между собой (фото 49-52).

Не соответствует:

ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий:

Таблица 32 – Монолитные и сборные железобетонные балки покрытий и перекрытий:

СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87:

п.5.16.21 При приемочном контроле отклонения толщины защитного слоя бетона от проектной проверяют в каждой конструкции, выполняя измерения не менее чем на пяти участках на каждые 50 м площади конструкции или на участке меньшей площадью с шагом от 0,5 до 3,0 м.

Приложение X: Требования к качеству поверхности и внешнему виду монолитных бетонных и железобетонных конструкций:

На бетонных поверхностях не допускаются: обнажение арматуры, кроме рабочих выпусков арматуры и монтажных крепежных элементов опалубки; обнажение стальных закладных изделий без антикоррозионной обработки; трещины шириной раскрытия, указываемой проектной организацией (рекомендуемое значение 0,1 мм для конструкций без защиты от атмосферных осадков, 0,2 мм – в помещении).

Таблица 4.9:

п.9 Стрела прогиба (кривизна) между точками закрепления сжатых участков пояса фермы и балки ригеля: Предельные отклонения, мм – 0,0013 длины закрепленного участка, но не более 15.

п.9.1.12 Контроль за качеством кладки осуществляется производителем работ, строительным мастером. Строгая прямолинейность и горизонтальность рядов в период кладки обеспечивается натяжением причалок, выкладкой маяков и поверкой уровнем; отклонение в толщине шва допускается до ±2 мм.

Вертикальность стен и столбов проверяется провешиванием отвесом. Отклонение от вертикальности не должно быть более 5 мм при кладке под расшивку и не более 7 мм при кладке под штукатурку. Горизонтальность и вертикальность поверхностной кладки периодически проверяется геодезическими инструментами.

п.9.1.13 После окончания кладки каждого этажа следует производить инструментальную проверку горизонтальности и отметок верха кладки независимо от промежуточных проверок горизонтальности ее рядов.

п.9.2.4 Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов – 10 мм.

п.9.6.5 Толщина растворных швов 8-12 мм, армированных сеткой для соединения с облицовочным слоем – 10-16 мм. Вертикальные швы раствором не заполняются, соединение камней вдоль стены – паз-гребень. При отсутствии соединения по системе паз-гребень вертикальные швы заполняются раствором.

п.9.18.3 При приемке законченных работ по возведению каменных конструкций необходимо проверять:

правильность перевязки швов, их толщину и заполнение, а также горизонтальность рядов и вертикальность углов кладки.

Таблица 9.8 Неровности на вертикальной поверхности кладки, обнаруженные при накладывании рейки длиной 2 м → Предельные отклонения → стен из кирпича, керамических и природных камней правильной формы, крупных блоков → 10 мм.

СП 63.13330.2018 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения:

п.10.3.2 Толщину защитного слоя бетона следует принимать исходя из требований настоящего подраздела с учетом роли арматуры в конструкциях (рабочая или конструктивная), типа конструкций (колонны, плиты, балки, элементы фундаментов, стены и т.п.), диаметра и вида арматуры, а также СП 28.13330.

Минимальные значения толщины слоя бетона рабочей арматуры (в том числе арматуры, расположенной у внутренних граней полых элементов кольцевого или коробчатого сечения) следует принимать по таблице 10.1.

Для сборных элементов минимальные значения толщины защитного слоя бетона рабочей арматуры, указанные в таблице 10.1, уменьшают на 5 мм.

Таблица 10.1: Условия эксплуатации конструкций зданий – В закрытых помещениях при нормальной и пониженной влажности – Толщина защитного слоя бетона, мм, не менее: 20.

СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85» (с Изменениями N 1, 2, 3):

п.4.5 Защиту строительных конструкций от коррозии следует обеспечивать методами первичной и вторичной защиты, а также специальными мерами.

п.9.2.3 Конструкции зданий и сооружений в целом, элементы и узлы соединения конструкций должны быть доступными для осмотров и возобновления защитных покрытий. При отсутствии возможности обеспечения этих требований конструкции должны быть защищены от коррозии на весь период эксплуатации.

Установленные в ходе обследования дефекты в квартире №33, возникли в результате нарушений при производстве строительно-монтажных работ по устройству конструкций перекрытия (не являются следствием эксплуатации квартиры), вследствие чего произошло появление дефектов на поверхности железобетонных балок, деревянных балок и лаг, готового покрытия пола, а также перегородок. Также установлено, что железобетонные балки перекрытий, кирпичные столбы имеют различный сортамент и размеры. Выявленные дефекты являются критическими, возможно появление скрытых дефектов в процессе восстановительного ремонта. Неустранение выявленных дефектов в дальнейшем приведет к еще большему снижению эксплуатационных характеристик и несущей способности (возможно аварийное состояние).

Примечание: Проектная документация, акты на скрытые работы к экспертизе не предоставлены.

Согласно технологии строительного производства, устранение дефектов в отделке квартиры, предполагает частичное использование новых материальных средств. Работы по устранению повреждений на отделочных покрытиях, при ремонте помещений не выполняются кусками или отдельными местами. Это связно с тем, что отделочные покрытия (окрасочный слой, обои, керамическая плитка и т.д.) на поверхности стен, пола, потолка, подвергаются температурно-световому воздействию, под действием которого меняют цветовой оттенок. Работы, связанные с восстановлением отделочных покрытий из аналогичных поврежденных материалов, но с разницей по времени, будут иметь разные оттенки, что будет нарушать товарно-эстетический вид помещения.

Проведены обмерные работы в соответствии с требованиями: ГОСТ 21780-2006 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30 марта 2007 г. N 59-ст); ГОСТ Р 58943-2020 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Контроль точности» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 29 июля 2020 г. N 426-ст); ГОСТ Р 58941-2020 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений» (Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 29 июля 2020 г. N 424-ст); ГОСТ Р 58939-2020 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Элементы заводского изготовления» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28 июля 2020 г. N 414-ст), регламентирующими систему обеспечения точности выполнения измерений, обследуемых параметров в строительстве. Фиксация результатов осмотра производилась методами описания, фотографирования, составлением чертежей, схем, зарисовок, абрисов. При описании объектов и их признаков использовалась терминология, принятая в специальной технической литературе.

Таким образом, для устранения выявленных дефектов необходимо произвести работы согласно таблице 3:

Таблица 3. Ведомость работ.

Согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04 августа 2020 года № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации»:

При определении стоимости работ (услуг) применяются следующие методы определения стоимости:

— ресурсный;

— ресурсно-индексный;

— базисно-индексный;

— базисно-компенсационный;

— на основе укрупненных сметных нормативов в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов;

— ресурсный метод на основании анализа рынка товаров и услуг.

Ресурсный метод – производится с использованием сметных норм и сметных цен строительных ресурсов, размещенных в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, созданной в соответствии с Положением о федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2016 г. № 959.

Базисно-индексный метод – производится с применением к сметной стоимости, определенной с использованием единичных расценок, в том числе их отдельных составляющих, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, разработанных в базисном уровне цен, соответствующих индексов изменения сметной стоимости.

Ресурсно-индексный метод – производится с использованием сметных норм, сметных цен строительных ресурсов в базисном уровне цен и одновременным применением информации о сметных ценах, размещенной в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, а также индексов изменения сметной стоимости к составляющим единичных расценок в базисном уровне цен.

Метод применения банков данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов – использование стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемым в данный момент.

Ресурсный метод на основании анализа рынка товаров и услуг – калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), данные о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.

Для определения стоимости необходимых материалов и работ для устранения выявленных дефектов перекрытия пола в квартире №33  специалистом был принят ресурсный метод на основании анализа рынка товаров и услуг.

На основании составленной дефектной ведомости (см. таблица 3) специалистом составлен расчет стоимости работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, выявленных в результате визуально-инструментального обследования, и приведен в:

— Таблице № 4 — Среднерыночные цены на работы.

— Таблице № 5 — Среднерыночные цены на строительные материалы.

Таблица 4. Среднерыночные цены на работы.

Таблица 5. Среднерыночные цены на строительные материалы.

Примечание: интернет-ресурсы и цены актуальны на момент проведения исследования.

Таким образом, среднерыночная стоимость по Московской области материалов и проведения ремонтных работ для устранения выявленных дефектов в квартире №33  составляет: 1 372 673,27 (один миллион триста семьдесят две тысячи шестьсот семьдесят три рубля двадцать семь копеек).

ВЫВОДЫ

Определение стоимости ремонтных работ для устранения дефектов конструкций перекрытия пола между техническим подпольем и квартирой.

Вывод по вопросу:

В результате проведенного обследования состояния конструкций перекрытия над техническим подпольем в квартире № 33 установлено, что конструкции железобетонных и деревянных балок, кирпичных столбов, готового покрытия пола, а также перегородок не соответствуют требованиям обязательных норм и правил. Дефекты, отраженные в таблице 2 настоящего Заключения специалиста, возникли в результате нарушений при производстве строительно-монтажных работ по устройству конструкций перекрытия (не являются следствием эксплуатации квартиры).

Выявленные дефекты являются критическими и устранимыми, возможно появление скрытых дефектов в процессе восстановительного ремонта. Неустранение выявленных дефектов в дальнейшем приведет к большему снижению эксплуатационных характеристик и несущей способности (возможно аварийное состояние).

Объёмы и стоимости работ и материалов по устранению дефектов отражены в таблицах 3, 4, 5 настоящего Заключения специалиста, таким образом, среднерыночная стоимость по Московской области материалов и проведения ремонтных работ для устранения выявленных дефектов в квартире №33  составляет:

1 372 673,27 (один миллион триста семьдесят две тысячи шестьсот семьдесят три рубля двадцать семь копеек).