На разрешение эксперту поставлены вопросы:
(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)
- Соответствует ли качество строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в жилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, кв. 1206 указанных в заключении № ЭО-0649-23 от 06 сентября 2023 года, договору участия в долевом строительстве № МихПарк-6(кв.)-8/12/10(1) (АК) от 02 февраля 2022 года, проектно-сметной документации, действующим строительно-техническим нормам, СНиП, СП и ГОСТ?
- В случае если были допущены недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, определить причины их возникновения, являются ли они явными или скрытыми? Препятствуют ли они эксплуатации объекта по назначению? Какова стоимость их устранения?
Производство экспертизы поручено:
Эксперту Оболенскому Владимиру Викторовичу, имеющему высшее техническое образование (специальность инженер-строитель). Диплом Рудненского индустриального института № 197093 по специальности промышленное и гражданское строительство. Стаж экспертной работы с 2012 года.
Методы, примененные при производстве судебной экспертизы:
При проведении исследований использовались следующие методы научного и экспертного исследования:
- всеобщий диалектический метод (метод логики);
- общие (общенаучные) методы – наблюдение, измерение, описание;
- специальные методы, первоначально разработанные для определенного рода (вида) экспертизы, либо заимствованные из иных отраслей научной или прикладной деятельности.
На основе указанных методов использованы рядовые (видовые), типовые и конкретные (частные) экспертные методики, в том числе:
- визуальное обследование здания;
- анализ представленных документов и нормативно-технических источников;
Использованная литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
- Гражданско-процессуальный кодекс Российской Федерации
- Градостроительный кодекс Российский Федерации.
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
- Свод правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
- Постановление Правительства Р.Ф. №47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“.
- Свод правил СП 71.13330.2017 “Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87”
- ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия».
- ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»
- Свод правил СП 29.13330.2011 (15.11.2017) «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88”.
- Свод правил СП 54.1330.2016 «Здания жилые, многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
- Свод правил СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87»
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ.
На основании Определения Советского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 13 декабря 2023 года о назначении судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-6253/2023, экспертом было произведено визуальное обследование, доступных к осмотру конструкций и элементов квартиры № 1206, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
В результате исследования материалов дела установлено, что Застройщик ООО “Скайтауэр Груп“ на основании договора участия в долевом строительстве № МихПарк-6 (кв.)-8/12/10(1) (АК) от 02 февраля 2022 года, обязался построить жилой многоквартирный дом и передать (объект долевого строительства) — однокомнатную квартиру № 1206 общей площадью 45,90 кв. м. расположенную на 12 этаже, (участнику долевого строительства) – Гончарову В.А.
“Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям”.[1]
“В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.”[2]
“В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона”.[3]
В главе 6 имеющегося договора № МихПарк-6 (кв.)-8/12/10(1) (АК) от 02 февраля 2022 года, об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО “Скайтауэр Груп” и Гончаровым В.А. определено:
“Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.” [4]
“В Объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к настоящему Договору.” [5]
“Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня подписания первого Передаточного акта.
Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год и начинает исчисляться с момента подписания Передаточного акта.” [6]
“В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 (сорок пять) дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, ЗАСТРОЙЩИК уплачивает УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, за каждый день просрочки неустойку, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)[7].
«Подписание Передаточного акта не может быть поставлено в зависимость от уплаты Сторонами неустойки, предусмотренной настоящим Договором.”[8]
Квартира передана Участнику долевого строительства с выполнением следующих строительно-отделочных работ по помещениям:
- Санузлы:
1.1 Полы:
- Укладка керамической плитки в объеме проекта.
- Потолки:
- Установка натяжного или подвесного потолка, или окраска потолков водоэмульсионной краской или листовой ЛДСП панелью
1.3 Стены:
- Укладка керамической плиткой в объеме проекта.
1.4 Проемы:
- Установка вентиляционных решеток.
1.5 Оконечные устройства электрики:
- Установка оконечных устройств в объеме проекта
1.6 Сантехнические работы:
- В квартирах с двумя С/У: Установка Ванны по проекту (Душевой поддон не устанавливается)
- В квартирах с одним С/У: установка Ванны или Душевого поддона в зависимости от проекта
- Монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры в объёме проекта.
- Установка унитазов, раковин и смесителей в объеме проекта
- Устройство экрана под ванны
2. Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:
2.1 Полы:
- Укладка керамической плитки в объеме проекта
- Установка плинтуса
- Установка порогов
- Устройство полов из ламината в объеме проекта
2.2 Потолки:
- Установка натяжного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской
2.3 Стены:
- Оклейка стен обоями
2.4 Проемы
- Окраска откосов
- Установка вентиляционных решеток в объеме проекта
- Установка межкомнатных дверей со скобяными изделиями в объеме проекта
- Установка подоконников
- Стояки отопления
- Окраска стояков отопления
- Установка заглушек
2.6. Оконечные устройства электрики:
- Установка оконечных устройств в объеме проекта.[9]
Согласно Акту обследования квартиры от 29.06.2023 года, в квартире № 1206, расположенной в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, выявлен ряд недостатков.
На основании проведенного визуально-инструментального обследования, установлено, что исследуемая квартира № 1206 состоит следующих помещений (см. таблицу 1):
Таблица
«Экспликация помещений»
Этаж | Номер помещения на плане | Номер помещения | Назначение | Общая площадь, кв. м. | Жилая площадь, кв. м | Площадь помещений вспомогательного назначения кв. м. | Высота помещения |
---|---|---|---|---|---|---|---|
12 | 1206 | 1 | холл | 6,9 | 6,9 | ||
2 | санузел | 3,9 | 3,9 | ||||
3 | кухня | 22,9 | 22,9 | ||||
4 | жилая комната | 12,2 | 12,2 | ||||
Итого по помещению | 45,90 | 12,2 | 33,7 | 2,7 |
Исследования по вопросу №1.
- Соответствует ли качество строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в жилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, кв. 1206 указанных в заключении № ЭО-0649-23 от 06 сентября 2023 года, договору участия в долевом строительстве № МихПарк-6(кв.)-8/12/10(1) (АК) от 02 февраля 2022 года, проектно-сметной документации, действующим строительно-техническим нормам, СНиП, СП и ГОСТ?
Экспертом в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» произведен осмотр квартиры, с выборочным фиксированием на цифровую камеру:
п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований
п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003.
п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
Выполненные строительно-монтажные работы в квартире № 1206 не соответствуют требованиям градостроительных регламентов:
“Градостроительному кодексу Российской Федерации”
“Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений”.
В Статье 2. Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29. 12. 2004 N 190-ФЗ (ред. от 25. 12. 2018) определены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности:
2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
Нарушен п. 7, о соблюдении требований технических регламентов, при осуществлении градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», установлено:
1. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также — строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.
2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.
В Главе 1 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:
1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;
3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014г. установлен перечень национальных стандартов и сводов правил (СП), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение Технического регламента безопасности здания и сооружений №384-ФЗ.
Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 1206, по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, экспертом установлено, что строительно-монтажные работы не соответствуют требованиям градостроительных и технических регламентов.
Качество выполненных строительно-монтажных работ по квартире № 1206 не соответствует положениям заключенного договора участия в долевом строительстве № МихПарк-6(кв.)-8/12/10(1) (АК) от 02 февраля 2022 года.
В ходе комплексного визуально-инструментального обследования вышеуказанного объекта, экспертом было установлено, что выявленные замечания по качеству строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в жилом помещении, частично соответствуют замечаниям, указанным в заключении № ЭО-0649-23 от 06 сентября 2023 года.
Выполненные работы должны соответствовать нормативно-техническим требованиям.
Для оценки качества поверхности монолитных бетонных и железобетонных конструкций применяют четыре класса, определяемые по предельным допускам прямолинейности и местных неровностей, приведенным в таблице Х.1. Классы распространяются на перекрытия, стены, колонны, фундаменты и другие конструкции с прямолинейными поверхностями. Основное назначение бетонных поверхностей приведено в таблице Х.2. Класс бетонной поверхности монолитных конструкций и качество бетонных поверхностей с особыми требованиями к внешнему виду должны оговариваться в проектной документации. В неоговоренных случаях класс поверхности принимается А6 или А7 (в зависимости от назначения).[10]
Таблица Х.1. Приложение Х. СП 70.13330.2012
Классы бетонных поверхностей
Класс бетонной поверхности | Допуски прямолинейности для измеряемых расстояний, мм. | |||
---|---|---|---|---|
Местные неровности (0,1м) | 1 м | 2 м | 3 м | |
А3 | 2 | 4,5 | 7,0 | 9,5 |
А4 | 3 | 7,5 | 10,5 | 14 |
А6 | 5 | 10 | 12 | 15 |
А7 | 10 | 15 | 15 | 15 |
Таблица Х.2. Приложение Х. СП 70.13330.2012
Основное назначение бетонных поверхностей монолитных
конструкций
Класс бетонной поверхности | Основное назначение поверхностей конструкций |
---|---|
А3 | Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка |
А4 | Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка). |
А6 | Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, без специальных требований к качеству поверхности. Поверхность без отделки или под простую окраску. |
А7 | Минимальные требования к качеству поверхности бетона. Оштукатуриваемые и скрываемые поверхности |
Допустимые отклонения по отделочным работам СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 приведены в таблице 7.4
Таблица 7.4 — Требования к оштукатуренным основаниям.
Контролируемый параметр | Предельное отклонение | Контроль (метод, объем, вид регистрации) | |||
---|---|---|---|---|---|
Простая штукатурка | |||||
Отклонение от вертикали | Не более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ | |||
Отклонение по горизонтали | Не более 3 мм на 1 м | ||||
Неровности поверхности плавного очертания | На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ | |||
Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | Не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ | |||
Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения | Не более 10 мм на весь элемент | ||||
Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 5 мм | ||||
Улучшенная штукатурка | |||||
Отклонение от вертикали | Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ | |||
Отклонение по горизонтали | Не более 3 мм на 1 м | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ | |||
Неровности поверхности плавного очертания | Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 3 мм | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ | |||
Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ | |||
Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения | Не более 7 мм на весь элемент | ||||
Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 3 мм | Измерительный, рудеткой, не менее трех измерений на элемент, журнал работ | |||
Высококачественная штукатурка | |||||
Отклонение от вертикали | Не более 0,5 мм на 1 м, но не более 5 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ | |||
Отклонение по горизонтали | Не более 1 мм на 1 м | ||||
Неровности поверхности плавного очертания | Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ | |||
Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | На площади 4 м2 не более 2 мм на 1 м, но не более 5 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ | |||
Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектной величины | Не более 4 мм на весь элемент | ||||
Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 2 мм |
7.5.5 Приемка малярных работ осуществляется сплошным визуальным осмотром с учетом требований к окрашенным поверхностям, приведенных в таблице 7.7.
Таблица 7.7 – Требования к качеству выполненных малярных работ
Технические
требования |
Допустимые отклонения |
---|---|
Поверхности, окрашенные водоэмульсионными красками | |
Отличия по цвету | В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя |
Полосы, пятна, подтеки, брызги | Не допускаются для жилых и общественных помещений.
Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений. |
Меление поверхности | Не допускается |
Исправления, выделяющиеся на общем фоне | Не допускаются для жилых и общественных помещений.
Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений. |
Поверхности, окрашенные безводными составами | |
Полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика, неровности | Не допускаются |
Отличия по цвету | В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя |
Поверхности, окрашенные лаками | |
Трещины | Не допускается |
Видимые утолщения | Не допускается |
Следы лака на тампоне (после высыхания) | Не допускается |
7.6 Производство обойных работ
7.6.15 Приемку работ проводят путем визуального осмотра. При визуальном осмотре на поверхности, оклеенной обоями, не допускают воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения.
8.14 Требования к готовому покрытию пола
8.14.1 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола, приведены в таблице 8.15.
Таблица 8.15 — Требования к готовому покрытию пола.
Наименование параметра | Допустимое значение | Контроль (метод, объем, вид регистрации) |
---|---|---|
Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола: | Измерительный, контроль двухметровой рейкой, не менее девяти измерений на каждые 50 -70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки | |
— земляных, гравийных, шлаковых, щебеночных, глинобитных покрытий и покрытий из брусчатки | Не более 10 мм | |
— асфальтобетонных покрытий, по прослойке из песка, торцевых, из чугунных плит и кирпича | Не более 6 мм | |
— цементно-бетонных, мозаично-бетонных, цементно-песчаных, поливинилацетатно-бетонных, металлоцементных, ксилолитовых покрытий и покрытий из кислотостойкого и жаростойкого бетона | Не более 4 мм | |
— покрытий на прослойке из мастик, торцевых, из чугунных и стальных плит, кирпича всех видов | ||
— песчаных, мозаично-бетонных, асфальтобетонных, керамических, каменных, шлакоситалловых | ||
— поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит | Не более 2 мм | |
Уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов: | Измерительный, не менее девяти измерений на каждые 50 — 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки | |
— из брусчатки | Не более 3 мм | |
— кирпичных, торцевых, бетонных, асфальтобетонных, чугунных и стальных плит | Не более 2 мм | |
— из керамических, каменных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, шлакоситалловых плит | Не более 1 мм | |
— дощатых, паркетных, из линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит, поливинилхлоридного пластика | Не допускаются | Измерительный, не менее пяти измерений, акт приемки |
Уступы между покрытиями и элементами окаймления пола | Не более 2 мм | |
Отклонения от заданного уклона покрытий | Не более 0,2 % соответствующего размера помещения, но не более 10 мм | |
Отклонения по толщине покрытия | Не более 10 % проектной | |
При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием | Не должно быть изменения характера звучания | Простукиванием всей поверхности пола в центре квадратов по условной сетке с ячейкой размерами не менее 50×50 см, акт приемки |
Зазоры между досками дощатого покрытия | Не более 1 мм | Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50 — 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки |
Зазоры между паркетными досками и паркетными щитами | Не более 0,5 мм | |
Зазоры между смежными планами штучного паркета | Не более 0,2 мм | |
Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток | Не допускаются | Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50 — 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки |
Поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному |
В соответствии с ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»
5.2.3 Предельные отклонения от номинальных размеров элементов изделий, зазоров в притворах и под наплавом, размеров расположения оконных приборов и петель не должны превышать значений, установленных в таблице «1».
Таблица «1» (в мм)
Размерный интервал | Предельные отклонения номинальных размеров | ||||
---|---|---|---|---|---|
внутренний размер коробок | наружный размер створок | зазор в притворе (фальцлюфт) | зазор под наплавом | размеры расположения приборов и петель | |
До 1000 | ±1,0 | -1,0 | ±1,5 | +1,0 | ±1,0 |
От 1000 до 2000 | +2,0 -1,0 |
±1,0 | +1,0 -0,5 |
||
Св. 2000 | + 2,0 -1,0 |
+ 1,0 -2,0 |
+1,5 -0,5 |
||
Примечания
1 Значения предельных отклонений установлены для температурного интервала проведения измерения — 16-24 °С 2 Значения предельных отклонений размеров зазоров в притворах и под наплавом приведены для закрытых створок с установленными уплотняющими прокладками. |
Разность длин диагоналей прямоугольных рамочных элементов не должна превышать 2,0 мм при наибольшей длине стороны створки до 1400 мм и 3,0 мм — более 1400 мм.
В соответствии с ГОСТ 30971-2012:
5.1.3 Конструкция монтажного шва включает в себя три или четыре слоя, имеющих различное функциональное назначение:
— основной центральный слой — обеспечение тепло, звукоизоляции:
— наружный слой герметизации — обеспечение диффузии влаги из монтажного шва и защиты от атмосферных воздействий (дождевой влаги, ультрафиолетового излучения, ветра);
— внутренний слой герметизации — обеспечение пароизоляции и защита утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения.
При установке оконных конструкций в наружных стенах, возводимых с использованием влажных процессов (каменная кладка, монолитный бетон), необходимо обеспечить защиту утепляющего слоя от миграции технологической влаги из примыкающей стены путем установки дополнительного слоя:
— дополнительный слой — водо- и пароизоляционный слой между средним слоем шва и поверхностью проема, который может быть устроен для предотвращения проникания в шов влаги или пара из материала стены.
Экспертом проведено визуально-инструментальное обследование квартиры, по результатам которой была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков отделки в квартире № 1206 расположенной по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6. Результаты проведённых исследований приведены в таблице №1:
Таблица №1
Исследования по вопросу № 2.
- В случае если были допущены недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, определить причины их возникновения, являются ли они явными или скрытыми? Препятствуют ли они эксплуатации объекта по назначению? Какова стоимость их устранения?
Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 1206, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, все выявленные недостатки объекта долевого строительства возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ.
Выявленные незначительные следы естественного физического износа и эксплуатации по своему характеру не являются причиной их возникновения.
Отмеченные при обследовании дефекты и повреждения связаны с качеством производства строительно-монтажных работ, не могут быть связаны с осадочными процессами, и не оказывают влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций. Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“:
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение водоотведение отопление) – выполнено застройщиком.
Инженерные системы (вентиляция отопление водоснабжение водоотведение лифты и др. оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности — требование выполнено застройщиком.
Выявленные недостатки не ухудшают качество квартиры, они являются явными и могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ с соблюдением технологических и санитарных норм.
«Явный дефект – дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства.
Срытый дефект — дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства»[11]
При оценке стоимости устранения выявленных недостатков принимались фактические площадные характеристики помещения, полученные по результатам произведенных замеров.
Одним из элементов для определения сметной стоимости строительства здания или сооружения служат объемы строительных (ремонтных) работ.
Определение сметной стоимости производится как стоимость отдельных видов работ, исчисленная по единичным расценкам.
Ведомость подсчета объемов работ является исходным документом для определения сметной стоимости объекта строительства.
Основываясь на результатах осмотра и сделанным по его результатам выводам, экспертом были рассчитаны физические объемы необходимые для расчета стоимости устранения выявленных недостатков элементов отделки жилого помещения.
В соответствии с результатами полученных исследований квартиры № 1206, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков с целью определения стоимости их устранения. Виды и объемы работ приведены в таблице № 3.
Таблица № 3 Сводная таблица видов и объемов работ
Виды работ | Ед. | № 1. | № 2. | № 3. | № 4. | Итого | |
Изм. | холл | с/у | кухня | ж/к | 45,9 | ||
6,9 | 3,9 | 22,9 | 12,2 | кв. м | |||
кв. м | кв. м | кв. м | кв. м | ||||
1 | Снятие обоев бумажных со стен | м. кв. | 15,5 | 42,3 | 33,1 | 90,9 | |
2 | Разборка стен из керамической плитки | м. кв. | 20,9 | 20,9 | |||
3 | Сплошное выравнивание стен | м. кв. | 15,5 | 20,9 | 42,3 | 33,1 | 90,9 |
4 | Шпаклевка стен | м. кв. | 15,5 | 42,3 | 33,1 | 90,9 | |
5 | Грунтовка стен | м. кв. | 15,5 | 42,3 | 33,1 | 90,9 | |
6 | Оклейка стен бумажными обоями | м. кв. | 15,5 | 42,3 | 33,1 | 90,9 | |
7 | Облицовка стен керамической. плиткой | м. кв. | 20,9 | 20,9 | |||
8 | Демонтаж оконных блоков | шт | 1.0 | 1.0 | 2.0 | ||
9 | Монтаж оконных блоков | м. кв. | 3,1 | 3,1 | 6,2 | ||
10 | Штукатурка, шпатлевка, окраска откосов | м. кв. | 1,4 | 1,4 | 2,8 | ||
11 | Демонтаж/монтаж подоконников | м / п | 1,8 | 1,8 | 3,6 | ||
12 | Демонтаж/монтаж радиаторов отопления | шт | 1.0 | 1.0 | 2.0 | ||
13 | Демонтаж пола из ламината | м. кв. | 17,2 | 12,2 | 29,4 | ||
14 | Устройство выравнивающей стяжки | м. кв. | 6,9 | 22,9 | 12,2 | 42.0 | |
15 | Устройство пола из ламината | м. кв. | 17,2 | 12,2 | 29,4 | ||
16 | Демонтаж плинтуса | м. п. | 8.0 | 16,8 | 13,2 | 38.0 | |
17 | Установка плинтуса | м. п. | 8.0 | 16,8 | 13,2 | 3.08 | |
18 | Демонтаж пола из керамической плитки | м. кв. | 6,9 | 5,7 | 12,6 | ||
19 | Устройство пола из керамической плитки | м. кв. | 6,9 | 5,7 | 12,6 | ||
20 | Демонтаж дверных наличников | м / п | 9,8 | 10,4 | 20,2 | ||
21 | Демонтаж дверных полотен | м. кв. | 1,4 | 1,6 | 3,0 | ||
22 | Демонтаж дверных коробок | шт | 1.0 | 1.0 | 2.0 | ||
23 | Установка дверных блоков | м. кв. | 1,6 | 1,8 | 3,4 | ||
24 | Установка дверных наличников | м / п | 9,8 | 10,4 | 20,2 | ||
25 | Демонтаж натяжного потолка | кв. м | 6,9 | 3,9 | 29,2 | 12,2 | 45,9 |
26 | Устройство натяжного потолка | кв. м. | 6,9 | 3,9 | 29,2 | 12,2 | 45,9 |
27 | Демонтаж/монтаж выключателей | шт | 1.0 | 1.0 | 1.0 | 1.0 | 4.0 |
28 | Демонтаж/монтаж розеток | шт | 5.0 | 4.0 | 9.0 | ||
29 | Демонтаж/монтаж светильников | шт | 1.0 | 1.0 | 1.0 | 1.0 | 4.0 |
30 | Демонтаж/монтаж ванны | шт | 1.0 | 1.0 | |||
31 | Демонтаж/монтаж унитазов | шт | 1.0 | 1.0 | |||
32 | Демонтаж/монтаж раковин | шт | 1.0 | 1.0 | |||
33 | Демонтаж/монтаж вентиляционной решетки | шт | 1.0 | 1.0 | 2.0 | ||
33 | Очистка помещения от стр. мусора | тн. | 1,4 |
В процессе оценки стоимости используются три подхода к оценке. В зависимости от особенностей объекта оценки, в зависимости от целей и задач оценки в рамках каждого подхода, Оценщик выбирает методы оценки, наиболее подходящие для объективного определения стоимости объекта оценки.
Методы доходного подхода основаны на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта оценки. В рамках данной экспертизы доходный подход не применялся для оценки рыночной стоимости внутренней отделке помещения, поскольку задачей экспертизы является определение величины улучшений, что не предусматривает получение какого-либо дохода.
При применении методов сравнительного подхода стоимость объекта оценки определяется на основании сравнительного анализа продажи аналогичных объекту оценки объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между объектом-аналогом и оцениваемым объектом. Поскольку улучшения не могут быть представлены на рынке отдельно, сравнительный подход не применялся.
Методы затратного подхода основаны на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом, функциональным и экономическим устареванием. Методы затратного похода предполагают воссоздание точной копии отделки. В виду того, что оцениваются улучшения квартиры, эксперт применил затратный подход к оценке.
Таким образом, в рамках настоящего заключения для оценки рыночной стоимости улучшений применялся затратный подход.
Эксперт рассчитал затраты на улучшения с учетом износа конструктивных элементов.
Общий алгоритм расчета выглядит следующим образом:
1. После проведения осмотра и фактических обмеров объемов работ в натуре и по поэтажному плану, эксперт составляет перечень ремонтных работ и материалов, которые были произведены. Эксперт исходил из того, что до отделки квартиры были так называемые «голые стены».
При наличии развитого рынка строительных материалов и большого количества фирм, оказывающих услуги по ремонту внутренней отделки, задача эксперта состояла в выявлении средних цен на материалы, аналогичные оцениваемым и средних цен на ремонтно-строительные услуги фирм с твердой репутацией, которые стабильно присутствуют на рынке в течение продолжительного времени.
Таким образом, затратный подход содержит элементы сравнительного подхода:
1. Рыночная стоимость работ и материалов, применяемых для ремонта и отделки помещений, определялась на основе информации строительных и торговых организаций о расценках на стройматериалы и ремонтные работы, действующих на дату оценки.
2. Суммируются затраты на приобретение необходимого количества материалов и оплату ремонтных работ. Полученная величина — рыночная стоимость ремонта без учета износа конструкций.
3. Полученная величина корректируется с учетом накопленного износа.
Затратный подход показывает оценку полной стоимости воспроизводства объекта за вычетом износа.
Методы, используемые в затратном подходе для расчета стоимости воспроизводства:
метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам; метод количественного обследования или сметный метод.
Для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ эксперт использовал метод количественного обследования или сметный метод. Он заключается в составлении сметной документации.
Различаются следующие виды сметной документации:
Локальные сметы — первичный сметный документ, на основании которого определяется стоимость отдельных видов работ и затрат, входящих в объектную смету.
Объектные сметы — сметный документ, определяющий общую стоимость строительства отдельных зданий и сооружений и видов работ, входящих в сводную смету на строительство, и служащий основанием для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы.
При составлении сметы могут применяться следующие методы определения стоимости:
• ресурсный;
• ресурсно-индексный;
• базисно-индексный;
• на основе укрупненных сметных нормативов, в том числе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
При ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькуляция в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькуляция ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.
В данном случае используется базисно-индексный метод.
Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.
Используемые нормативы:
— Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении конструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 №312).
— Основанием для расчета является «Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации». Утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020 года N 421/пр.
— Коэффициент пересчета цен определен на основании Индексов изменения сметной стоимости разработанных ГАУ «Мосгорэкспертиза» (МГЭ).
— Сметный расчет выполнен с учетом налога на добавленную стоимость на основании Налогового кодекса Российской Федерации от 3 августа 2018 года № 303 – ФЗ в размере 20% от общей сметной стоимости.
Таблица № 4 Сметный расчет
Стоимость устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ округленно составила: 575 624,00 (Пятьсот семьдесят пять тысяч шестьсот двадцать четыре рубля ноль копеек).
ВЫВОД
Вопрос 1. Соответствует ли качество строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в жилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, кв. 1206 указанных в заключении № ЭО-0649-23 от 06 сентября 2023 года, договору участия в долевом строительстве № МихПарк-6(кв.)-8/12/10(1) (АК) от 02 февраля 2022 года, проектно-сметной документации, действующим строительно-техническим нормам, СНиП, СП и ГОСТ?
Ответ: Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 1206, по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, экспертом установлено, что строительно-монтажные работы не соответствуют требованиям градостроительных и технических регламентов, действующим СНиП, ГОСТ.
Качество выполненных строительно-монтажных работ по квартире № 1206 не соответствует положениям заключенного договора участия в долевом строительстве № МихПарк-6(кв.)-8/12/10(1) (АК) от 02 февраля 2022 года.
В ходе комплексного визуально-инструментального обследования вышеуказанного объекта, экспертом было установлено, что выявленные замечания по качеству строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в жилом помещении, соответствуют замечаниям, указанным в заключении № ЭО-0649-23 от 06 сентября 2023 года.
Вопрос 2. В случае если были допущены недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, определить причины их возникновения, являются ли они явными или скрытыми? Препятствуют ли они эксплуатации объекта по назначению? Какова стоимость их устранения?
Ответ: Выявленные нарушения произошли в результате нарушения технологических правил при выполнении строительно-монтажных работ.
Выявленные недостатки не ухудшают качество квартиры, они являются явными и могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ с соблюдением технологических и санитарных норм.
Отмеченные при обследовании дефекты и недостатки связаны с качеством производства строительно-монтажных работ, не могут быть связаны с осадочными процессами, и не оказывают влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций. Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“
Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 1206 по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, дом 30, корп. 6, возникших в результате нарушения СНиП при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составит 575 624,00 (Пятьсот семьдесят пять тысяч шестьсот двадцать четыре рубля ноль копеек).
Фото – 1.
Фото – 2.
Фото – 3.
Фото – 4.
Фото – 5.
Фото – 6.
Фото – 7.
Фото – 8.
Фото – 9.
Фото – 10.
Фото – 11.
Фото – 12.
Фото – 13.
Фото – 14.
Фото – 15.
Фото – 16.